转自：证券日报
记者 杨 洁
在上海市虹口区北外滩核心地段，一个名叫“虹口源·717”的房地产项目正在紧张施工中。工地上塔吊转动，工程车辆有序进出，售楼处大厅里前来咨询的客户络绎不绝。
《证券日报》记者采访了解到，该工地在三年前开挖深基坑后，因开发商资金链断裂项目被迫停工，一度成为城市发展的一块“伤疤”。
是什么力量让这个曾经深度“沉睡”的地产项目重新焕发活力？
从“蝶恋花”（项目出险时的原名称）到“虹口源·717”，项目名称的更迭背后，是中国东方资产管理股份有限公司（简称“中国东方”）以4.5亿元共益债资金，撬动盘活百亿元级资产的纾困新实践，更是金融资产管理公司（AMC）回归主责主业、化解房地产风险的有力诠释。
当前，房地产市场正处于构建发展新模式的关键阶段。日前召开的中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点任务。业内人士深信，更多纾困项目将迎来曙光，更多“好房子”将拔地而起！
逾82亿元银团担保债权的僵局
回溯至2022年3月，随着祥生地产集团债务风险传导，其旗下上海聚博房地产开发有限公司（简称“聚博房地产公司”）开发的房地产项目全面停工。
记者了解到，当时该项目建设资金主要依赖银团“助建贷”，但因祥生地产集团债务风险影响，银团对聚博公司停贷，公司总债务规模逾百亿元，银团担保债权规模逾82亿元。一时间，聚博公司陷入资金短缺和经营危机。
该项目位于上海虹口区内环核心区、北外滩生活圈、三地铁交汇的TOD上盖，兼具旧改与核心城区属性。住宅供应稀缺，办公商业业态成熟，居住需求旺盛。项目盘活不仅回应群众期盼，还直接影响上海19号线地铁施工、市容提升以及多方合法权益。
聚博房地产公司负责人表示，考虑到项目地理位置优越、开发价值高，公司在风险显现初期即探索股权转让、合作开发等自救方式。但因后续建设资金缺口巨大，与多家央企、国企及民企接洽最终未达成合作。
国家层面关于房地产的政策部署为项目化解困境指明方向。2022年7月28日，中共中央政治局会议明确提出“保交楼”，随后多项政策陆续出台。同年11月，中国人民银行和原银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融16条），涵盖开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困等多领域。
各地积极落实政策支持房地产市场。聚博公司负责人介绍，项目停工初期即获上海虹口区政府高度关注，专门成立由虹口区建设和管理委员会牵头的“聚博房地产风险处置工作专班”。
“若选择清算拍卖，普通债权清偿率不足12%，仅3.38亿元可用于偿债；但若通过重整复工，项目货值可达180亿元，”参与项目重整的知情人士表示，“这成为各方破局最大动力”。
考虑到上海有较为完善的预重整制度和司法实践，聚博公司与债权人多轮沟通后，获得支持，转而采取预重整及重整司法程序化解危机。
预重整作为破产重整的庭外程序，是连接法院外资产重组与法院内重整的企业解救体制。聚博公司在预重整阶段，开展债权申报、债权人大会，促使债务人与利益相关方谈判，形成重整计划草案，均在法院指导和监督下完成。通过债权人大会表决通过后，再正式向法院申请重整，进入院内重整阶段。
虹口区政府充分肯定并支持聚博公司的预重整和重整安排，上海市第三中级人民法院（上海三中院）也在府院协调机制推动下，推进司法程序。
2023年2月21日，上海三中院受理聚博房地产项目预重整，3月6日发布投资人招募公告，风险化解正式进入实质阶段。
中国东方一揽子方案破局
企业预重整阶段存在一定重整失败风险，对投资人耐心和风险承受能力是考验。
在激烈的投资人遴选中，中国东方凭借“预重整共益债纾困+实质性重组”一揽子创新方案脱颖而出。
聚博房地产公司负责人表示，中国东方的核心优势是将共益债资金发放提前至预重整阶段，解决项目复工的资金急需。相比其他投资人需等待正式重整程序再付款，中国东方抢出3个月宝贵工期，维持生产经营，稳定员工队伍。
中国东方相关人士坦言，预重整阶段即放款尚无先例，团队初时未敢尝试。但经过多轮研判，基于资产价值信心、府院联动评估及各方诉求把握，决定首次开这个先河。
共益债是为维护债权人与债务人共同利益产生的债务，保障破产企业继续经营，实现资产价值最大化。中国东方在预重整阶段发放共益债资金，支持项目复工复建。
“相比单纯债务收购或资产转让，共益债优势在于‘保民生、防风险’，在确保安全前提下引入增量资金，维护各方权益，体现了AMC化解风险、服务民生的专业能力和责任担当。”相关负责人表示。经各方沟通，中国东方拟向聚博公司提供7.5亿元公益债借款（最大提款额度）。
实际中，聚博公司共提款4.5亿元，项目实现首批预售，资金回流。2亿元用于预重整阶段支付欠付工程款等复工启动资金，剩余额度根据建设进度提款。
依托中国东方4.5亿元共益债资金注入，这个百亿元级项目得以盘活，82.9亿元银团担保债权风险化解，预计实现本金全额回收。
为兼顾各方利益，中国东方还调整聚博公司出资人权益，引入两个信托计划：一号信托计划由祥生地产以持有聚博股权设立，有效隔离其他风险事件，保全项目安全；二号信托计划以项目开发销售回款（除偿还共益债后的剩余现金流）作为资产收益权成立，让债权人按信托受益权份额受偿，妥善解决债务清偿。
“信托结构将债权人转为受益人，稳妥化解金融风险，显著提升存量投资安全性。”中国东方相关负责人说。灵活信托架构增强投资人信心，实现项目风险隔离，保障各方利益，为重整计划落地保驾护航。
“预重整+重整+信托”的业务模式有效平衡诉求，保障民生权益，成为市场化纾困重要路径，也充分体现AMC在不良资产管理和风险化解的独特优势和专业能力，切实做好“保交楼”工作。
在虹口区政府、上海三中院与中国东方的协同推进下，聚博公司预重整及重整程序半年多完成，脱困重生，有效保障债权人、职工等合法权益。该项目成为国内首单在房企预重整阶段即提供共益债的突破案例，并被纳入上海破产法庭2023年度十大典型案例。
AMC转型为“价值重塑者”
2026年房地产市场走向备受关注。中央经济工作会议对2026年房地产工作作出明确部署，要求“着力稳定房地产市场”。
中央财办有关负责人表示，将进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。
业内认为，促进金融与房地产良性循环，须大力化解房企债务风险。推动未完工住房项目复工复产，支持困境开发商持续交付预售项目，尽快恢复市场信心，是行业恢复良性循环和有序转型的关键。
中指研究院企业研究总监刘水指出，未来房地产纾困将更精准，落实“一项目一策”；风险化解更市场化，引入AMC等专业机构，采用“债转股”“资产抵债”等创新方式；资源盘活更系统化，从“保交楼”延伸至城市更新和发展新模式，通过“四好”建设提升存量价值。
业内人士提到，AMC发挥纾困救助作用需相关专项政策支持，尤其资金成本方面。部分项目销售去化困难，存量债务风险累积，困境加深，救助难度加大，需要以时间换空间，分步逐批解决。
尽管挑战依存，聚博项目的成功盘活为行业提供了宝贵可借鉴思路。
中国东方相关负责人表示，AMC可通过“类共益债+纾困代建”模式，争取地方政府支持，遵循“后进先出”原则，提供共益或类共益债投资，用于项目修复续建；同时，引入具品牌效应和良好运营管理的开发商进行代建或联建运营，激活资产，提升价值，更好实现保交楼、稳民生目标。
聚博房地产公司负责人感慨，“困境房企最核心的是摒弃‘躺平’心态，打破债权人与债务人对立思维，项目管理团队、债权人和投资人需携手共进，朝企业自救目标努力。”
如今，焕新为“虹口源·717”的项目重获生机，首批房源基本售罄，第二批次销售稳定推进。这不仅是复杂地产资产成功纾困，也成为房地产行业风险化解市场化、法治化探索的重要样本，标志更多存量资产价值将被盘活。
（责任编辑：朱晓航）
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